大規模修繕工事の流れ|東京、札幌、仙台、名古屋、大阪を中心に全国に拠点。大規模修繕工事、コンサルタントはTOHOにおまかせください。

工事のご案内-大規模修繕工事の流れ-

長期的な視点で計画的な大規模修繕工事を

マンションのリニューアルは長期的計画の中進められます。お住まいの方々で何度も話し合い、パートナーとなる専門家と綿密な計画を立案します。そのため、まずはリニューアル計画の流れを把握することが大切です。ここではリニューアル
計画の一般的な流れを簡単にご説明します。

マンション大規模修繕工事の流れ

1.計画のスタート

大規模修繕の検討をはじめるきっかけは
「新築および前回の工事から10年以上経過している」「漏水箇所が多発している」「老朽化によって気になる部分が増えてきた」など様々です。大規模修繕計画は長期にわたるため、任期が短い理事会だけで対応するのは大変です。そのためマンションの住人によって『修繕委員会』を立ち上げる場合があります。修繕委員会を設置する場合は、理事会から諮問を受けて作業を行う専門委員会としての位置付けを明確にしておきましょう。大規模修繕には専門的知識と判断が求められるため、パートナーとなる専門家の協力があると計画を進めやすくなります。TOHOは大規模修繕のスペシャリストです。大規模修繕に関して分からないことがあれば、お気軽にお問い合わせください。

2.現状の把握

大規模修繕工事を行うにあたり、現状の建物の傷み具合などを十分に把握する必要があります。居住者へアンケートを配布し、各戸ごとの不具合状況を確認します。その上で専門家による診断を行い、建物の劣化状況を把握します。診断、アンケート等の結果報告は広報誌やニュースの配布、区分所有者や居住者への報告会を開催することで公表します。現状の把握をすることで、早急に修繕工事をする必要があるのか、まだ工事まで余裕があるのか判断することができます。

大規模修繕工事の計画スタート(工事着工1年前)

3.基本計画の検討

診断結果やアンケート結果を踏まえ、お住まいの方々の意向を把握したうえで、工事計画の具体的な検討に入ります。ここで、具体的な工事時期工事範囲工事予算等を考慮して検討を行います。その後工事種目工法等細部の検討に入ります。修繕委員会の検討結果を踏まえて基本計画を作成し、理事会等で決議します。基本計画には修繕を行う意義、根拠や工事範囲、工事内容、工期、資金計画等が盛り込まれます。共用部分の変更がある、管理規約に改正が必要、既に決議を受けた内容から大幅に変更がある、通常総会で大規模修繕の承認を受けていない等の場合には、総会の議決が必要です。

基本計画の決定

基本計画で決定した内容に基づき、具体的な工法、材料、数量などを決定します。業者選定の際に、不足のない内容で見積もりを取り公平を期するためにも、より詳細な仕様書を作成することが望まれます。

設計図書の作成

施工会社選定作業は、重要項目の一つです。選定経緯は全て公表できるようにし、居住者に説明する場合にも十分理解の得られるものとしなければなりません。現在多く採用されている方式は、特定の施工会社数社を指名して見積書を提出してもらい、その内容を精査して最も適当とされる施工会社を選定する「見積り合わせ方式」です。理事会で施工会社を選定した後、総会決議を経て工事請負契約を取り交わします。総会決議では工事内容、工期、金額、施工会社等について、区分所有者から承認を得ます。

業者の選定

工事期間中は生活に不便が生じます。また、近隣にも迷惑がかかることもありますので、きめこまやかな対策が必要です。施工業者と着工前に必要な事前準備をしておきましょう。工事説明会の開催や工事用掲示板の設置で居住者に大規模修繕工事が実施されることを理解してもらい、工事期間中の生活への影響について周知徹底することが重要となります。

工事の準備

工事期間中は管理組合、工事監理者および施工会社が出席して定期的に定例会議を開き、問題があれば早めに対策を取ります。また、大規模修繕工事には追加工事軽減工事が発生することもあります。その内容の確認と工事費の追加および減額の承認が必要です。管理組合、工事監理者および施工会社による中間検査、竣工検査を経て工事竣工となります。

定例会議の開催、検査

工事竣工後は工事請負契約書に基づいた定期的な点検を行います。点検の際に発見された施工に関わる問題点については、関係者で協議し対処方法を決定します。保証期間内であれば施工会社による適切な対応をしてもらいます。再び不具合が起きないように、原因についても確認しておくことが重要です。また、今回の大規模修繕工事のノウハウを活かし、長期修繕計画を見直すことにより適切な維持管理につながります。